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RENT TO BUY

Pubblichiamo qui un nuovo interessantissimo contributo sul tema dell’Affitto con riscatto (o Rent to Buy) e su come  è stato tipizzato dall’art. 23 D.L. 133/2014 , con un accenno alle sue possibili alternative con maggior profitto e tutele.

DEFINIZIONE
Il Rent to buy, come tipizzato nell’art. 23 è il contratto con il quale il proprietario concede il godimento del proprio immobile in cambio di un canone periodico, con facoltà/obbligo da parte del conduttore di procedere all’acquisto dello stesso ad una certa data e dietro versamento di un corrispettivo predeterminato, al quale però andrà detratta una parte/l’intero importo dei canoni già versati.

L'art. 23 del decreto "sblocca Italia" ha regolamentato il cosiddetto "rent to buy", un contratto che permette all'inquilino di optare, dopo un certo numero di anni, per l'acquisto dell'immobile scontando dal prezzo parte dei canoni già corrisposti. Ma vediamo perché quello che è conosciuto anche come "affitto con riscatto" non ha nulla a che vedere con la locazione.

Dal punto di vista concettuale l’affitto con riscatto è una maniera di rateizzare, in tutto o in parte, il prezzo della casa. Il rent to buy è un programma preparatorio all’acquisto, che dà al potenziale acquirente il tempo di allinearsi ai parametri richiesti dalle banche per la concessione di un mutuo. Gli aspirante mutuatari possono impiegare i tre anni fino al momento del rogito per innalzare il loro livello di equity (ovvero il capitale iniziale richiesto al momento dell’acquisto) e creare uno storico di versamenti che rassicuri la banca sulla propria affidabilità come pagatore.

Le varie opzioni :

Chi acquista casa tramite l'affitto con riscatto può scegliere tra due diverse opzioni

  1. Acquisto con riscatto con opzione
    -All'acquirente è concessa la possibilità di tramutare in qualsiasi momento la locazione in una compravendita e i canoni già versati sono un anticipo per l'acquisto. L'acquirente ha il vantaggio di poter scegliere se acquistare o meno l'immobile. Lo svantaggio per quest'ultimo è che non potrà pretendere il rimborso delle somme già versate, mentre per il venditore che sarà difficile riottenere la disponibilità dell'immobile.dal punto di vista fiscale, le imposte sono inizialmente come locazione e in seguito come acquisto, mentre l'imposta di proprietà è a carico del venditore
  2. Acquisto con riscatto con preliminare
    - Presenta gli stesi vantaggi e obblighi fiscali dell'affitto con opzione, ma è necessario specificare che il contratto è prelimare per non rischiare ipoteche e trascrizioni pregiudiziali a carico del venditore. Un'alternativa per risolvere questa situazione è la trascrizione nei registri immobiliare, ma "la protezione" è limitata a 3 anni
  3. Acquisto con riscatto automatico
    : Nel contratto è presente una clausola che prevede il passaggio di proprietà automatico dell'immobile dal venditore/locatore all'acquirente al raggiungimento di un determinato numero di canoni
  4. Con riserva di proprietà
    : Nel contratto è presente una clausola che la vendita e il conseguente passaggio di proprietà è posto in essere solo con il pagamento dell'ultima rata